Erbbaurecht Ratgeber

Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht, dass Bauherren ermöglicht, Grundstücke zu bebauen, die ihnen rechtlich nicht gehören. Das Nutzungsrecht ist regulär für die Dauer von 99 Jahren begrenzt. Innerhalb dieser Zeit haben Sie als Bauherr und Gebäude-Eigentümer die Möglichkeit, dass jeweilige Grundstück entsprechend ihren Wünschen und Vorstellungen zu nutzen. Als Ausgleich dazu ist ein jährlicher Erbbauzins fällig, der alle drei Jahre durch den Grundstücksbesitzer erhöht werden kann. Mit vereinfachten Worten gehen Sie mit der Nutzung eines Erbbaurechtes eine Art Mietverhältnis bzw. Pachtverhältnis für ein Grundstück ein.

Welche Vorteile und Nachteile sich aus dem Erbbaurecht für Sie ergeben, erfahren Sie hier. Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen, die Bebauung bzw. den Kauf eines bebauten Erbbaugrundstückes genau zu überdenken. So gibt es neben Kosten-Vorteilen auch jede Mengen Risiken. Dazu gehört, dass Sie Ihre errichtete bzw. gekaufte Immobilie mit dem Auslaufen des Erbbaurechtes an den Grundstücksbesitzer verlieren können und das eben ohne Wertersatz.

Was ist ein Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht sichert Ihnen als Bauherr bzw. Immobilienkäufer zu, gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses ein Erbpachtgrundstück zu nutzen. Damit erwerben Sie das Recht, die gekaufte Immobilie zu bewohnen und in Abstimmung mit dem Erbbaugeber/ Verpächter bzw. Grundstückseigentümer zu bebauen. Dabei hat der Erbbaugeber in allen wichtigen Angelegenheiten wie z. B. die Bebauung, Finanzierung und Vermietung von Immobilien auf Erbbaugrundstücken ein Mitspracherecht.

Vorteile des Erbbaurechtes für Bauherren und Immobilienkäufer

Der Vorteil des Erbbaurechtes liegt auf der Hand. Sie sparen sich die Kosten für den Grundstückskauf und können damit auch Ihre Kaufnebenkosten reduzieren. Hinzu kommt, dass die Bestandimmobilien auf Erbbaugrundstücken günstiger sind als klassische Immobilien ohne Anspruch auf Erbbaurechte.

• Ein eigenes Grundstück ist nicht erforderlich und somit gibt es keine Kosten für den Grundstückskauf.
• Kosteneinsparung für den Grundstückskauf sorgt automatisch für geringe Nebenkosten
• Günstigere Kaufpreise für Immobilien auf Erbbaupachtgrundstücken üblick

Nachteile des Erbbaurechtes für Bauherren und Immobilienkäufer

Die Nachteile des Erbbaurechtes sind nicht zu unterschätzen. Obwohl Sie sich die Kosten für den Grundstückskauf sparen, kommen Sie nicht um die Zahlung eines finanziellen Ausgleiches herum. Der Erbbauzins wird jährlich fällig und kann im Laufe der Jahre steigen und sich den ebenso steigenden Grundstückspreisen anpassen. Zudem können Sie mit dem Erbbaugrundstück nicht automatisch machen, was Sie wollen. Bei groben Veränderungen, Bauplänen und Umbauten bedarf es stets eine Abstimmung mit dem Grundstücksbesitzer.

• Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses erforderlich
• Erbbauzins kann sich über die Jahre deutlich erhöhen.
• Bei Ablauf des Erbbaurechtes droht Immobilienverlust

Bei Ablauf des zeitlich begrenzten Erbbaurechtes droht ein Immobilienverlust. Daher sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie mit Erbbaurechtsansprüchen genau abklären, wie lange das Erbbaurecht besteht. Läuft dieses beispielsweise in 20 Jahren ab, so ist Ihre gebaute oder gekaufte Immobilie in 20 Jahren einfach weg. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die genannte Immobilie viel oder wenig Geld bezahlen. Fakt ist, die Ansprüche aus dem Erbbaurecht können rechtmäßig erlöschen. Das gilt in der Regel dann, wenn Ihnen vom Erbbaugeber keine Verlängerung der Erbbaupacht unterbreitet wird.

Zudem gibt es mit dem sogenannten Heimfall die Option, das Erbbaurechtsverhältnis faktisch jederzeit unter Zahlung eines Wertausgleiches zu beenden. Das gilt z. B. dann Grundstücke komplett verkauft werden sollen oder der einstige Grundstücksbesitzer bzw. Erbbauträger verstirbt.

Baufinanzierung - Was ist beim Erbbaurecht zu beachten?

Grundsätzlich springen die Banken und Kreditinstitute nicht gerade in die Luft, wenn Sie sich für den Neubau, Umbau oder den Kauf einer finanzierten Immobilie auf einem Erbbaupachtgrundstück entscheiden. Die Baufinanzierer können derartige Pläne nur unterstützen, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechtvertrages noch mindestens 40 Jahre beträgt. Das heißt, dass die Baufinanzierung an bestimmte Kreditsicherheiten geknüpft ist. Daher sind Eigenleistungen in Höhe von mindestens 30 %, um die jeweilige Bank von der Finanzierung einer Erbbauimmobilie zu überzeugen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass der Kreditzins der Banken höher ausfällt als bei einer üblichen Finanzierung.

• Baufinanzierung erfordert Erbbau-Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren.
• Eigenleistungen/Eigenkapital bei Erbbau-Immobilienkäufen erforderlich
• Hohe Zinssätze der Banken gelten als wahrscheinlich.

Wie Sie sehen, ist die Baufinanzierung für den Bau bzw. den Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück an viele Voraussetzungen geknüpft. Bei einer Barzahlung oder Teilfinanzierung können Sie diese Herausforderung umgehen. Zudem sollten Sie sich als Pächter bzw. Erbbaurechtnehmer so gut wie möglich absichern, um den Verlust der eigenen Immobilie auf einem fremden Grundstück zu vermeiden. Grundsätzlich handelt es sich bei der Vergabe von Erbbaurechte um alte und gar historische Investitionsmodelle, die heute kaum noch zum Einsatz kommen.